新买的房子尚未办理过户，原房主成为被执行人，房子还能保住吗？

2022-07-26债权

作者：张妤婕

基本案情（接上篇）：

上篇文章提到的石女士和陈某（男）、孙某（女）民间借贷纠纷一案中，对于石女士替陈某（男）支付的购房款和购车款，法院判令由陈某（男）个人承担还款责任。于是石女士拿着生效判决去法院申请强制执行，同时申请查封陈某名下的房屋。查封过程中，案外人杨某向法院提出异议要求：立即停止执行查封案涉房屋；确认自己与陈某（男）签订的房屋买卖协议合法有效，诉争房屋产权归自己所有；陈某（男）协助办理过户更名手续；

法院经审理查明的事实如下：案涉房屋系陈某（男）2012年11月1日通过贷款的方式购买的，但该房屋尚未颁发房屋所有权证书。2013年12月19日，陈某（男）与杨某（第三人）签订房屋买卖协议书，约定：陈某（男）将上述房屋卖给杨某，价款为226721元，剩余房屋贷款由杨某负责偿还。杨某按照合同约定已付211600元，余款15121元按照协议约定待更名过户后再支付。2013年12月20日杨某已经办理了房屋入户手续。

法院认为：

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

本案中，杨某与陈某（男）签订了《房屋买卖协议书》，并办理了入户手续，在人民法院查封之前已合法占有房屋，并居住至今。杨某依据该协议约定支付了房屋价款，现虽尚余部分按揭贷款，但杨某始终依据协议约定按时足额还贷。本案争议房屋所在小区因开发公司原因无法办理产权登记手续，故杨某非因其自身原因无法办理产权登记手续。其行为完全符合法律规定，其权利能够排除执行，故杨某关于停止执行案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。

律师提醒：

1、买受人在购买二手房的时候，尽量购买产权清晰明确且没有设定担保物权的房屋，如果碰到房屋上设定了抵押权或者出卖人尚未取得房产证的情形，在购买之前就应当意识到，未来可能面临着房屋无法过户到自己名下的法律风险。

2、二手房上面如果设定了抵押权，那么在抵押权涤除之前，房子是无法办理过户的。

3、因为我国不动产实行登记主义，买受人在购买二手房之后应尽快督促原权利人协助办理过户登记，若确实因客观原因暂时无法办理过户的，尽量将不能办理过户的原因和办理过户的时间签订到合同中，以应对未来可能发生的争议。

4、对于受限购政策影响而借名买房的买受人而言，如果房子因名义所有人原因被强制执行，即使代持协议无效，实际买受人提出执行异议的，法院也不会支持。