母亲替未成年儿子签的抵押合同是否有效？

2021-11-29抵押合同，贷款行为，购房担保借款合同

案件详情

李某和小李系母子关系。2015年12月，李某因购房需要，与某银行签订了《购房担保借款合同》，约定：借款金额58万元，借款期限为240个月，借款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%后确定，罚息利率为贷款利率基础上加收50%。房子登记了在李某和小李两人名下，并且这个房子还为上述借款提供了抵押担保，并办理了抵押登记手续。

由于买房子的时候小李还不到18岁，属于未成年人，没有完全的民事行为能力，因此李某在借款人、抵押人处签字捺印，并代小李在抵押人处签字捺印。李某与银行签订完合同之后，李某却未能按约定支付按揭贷款，该笔贷款自2020年10月开始逾期，目前逾期4期。

截止2021年9月，李某拖欠借款本金48万元及利息8339.21元、罚息102.04元、复利116.79元,已实属违约。在催告无果后，某银行决定提前收回贷款，于是将李某诉至法院。

法律分析：

法院经调查审理认为，李某逾期支付房屋按揭贷款一事证据充足，事实明确。某银行有权按合同约定停止发放借款，并提前收回已发放借款，某银行据此诉请李某归还借款本息之诉请，于法有据，予以支持。

本案争议的焦点为李某代理其子小李在抵押人处签名的法律效力。根据《中华人民共和国民法典》第三十五条规定：“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”那么李某替儿子小李签署抵押合同的行为，是否属于维护小李的利益呢？本案中，小李系案涉房产共同所有人，案涉房产购买时因小李未满18周岁，不具备完全民事行为能力。但本案借款用于购买涉案住房，房屋登记在小李和李某两人名下，直接是为了家庭及子女的共同利益服务。且房屋登记在小李名下，并由小李承担抵押担保责任，符合权利义务对等原则。因此，李某代理小李在抵押人处签名，并不违反法律规定。故小李作为本案抵押担保人,被告主体资格适格。某银行要求拍卖案涉房屋，并就卖所得价款优先受偿，符合法律规定，予以支持。

据此，法院依法判决被告李某返还某银行贷款48万元及利息、罚息；某银行对被告李某及其儿子小李名下的房产享有优先受偿权。判决送达后，原被告均服判息诉。

根据民法典第三十五条规定，监护人履行监护义务时，应当最大限度地尊重和保护未成年人的利益，保护未成年人的合法权益。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的,应当承担责任;给被监护人造成财产损失的,应当赔偿损失。

律师提醒：

本案中，母亲虽代理未成年子女签署抵押合同，但银行贷款的目的是为了购买案涉房屋，且房屋登记在小李和李某两人名下，直接是为了家庭及子女的共同利益服务，并未侵害未成年人的合法权益，故法院认定抵押合同合法有效，并依法作出前述判决。