小心，你买的房子可能正在被拍卖！

2021-08-04房屋买卖合同要注意哪些

作者：邓永杰

案件详情：

法律法规：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定如下：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：  

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；  

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；  

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；  

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

律师建议：

未预售的房屋可以被查封执行，本案法院查封时房屋并未进行预售，法院查封房产是符合法律规定的，但是购房者却因此平添了诸多麻烦，在这里提醒购房者买房时注意以下几点避免类似事件发生。

一、买房前应当仔细甄别，明确房屋是否被查封、抵押，是否被设立了居住权等等。

具体方法：

1、通过不动产登记中心网站查询房屋状态。

2、在“中国裁判文书网”中查询开发商是否涉诉，有裁判文书则需要谨慎。

3、在购房合同中详细约定如果房屋涉及抵押查封等履行不能的情形后，具体的违约责任。

4、留存房款支付的证据材料，便于后期按法律规定在房产被执行时提出执行异议。

二、房子已经进行了拍卖流程的情况下向开发商追究责任。

如果房子被法院拍卖，住户不能取得房屋所有权，购房合同有效但开发商不能按合同约定履行交付房屋，可以依照房屋买卖合同的规定向开发商请求合同违约责任，包括但不限于要求更改合同内容或解除合同、要求解除合同并主张损害赔偿等。但是由于损失比较难以计算，因此建议签订房屋买卖合同前就将相关的违约责任约定具体一些，争取事前防范风险。