明星夫妇谢娜张杰6000万买房反被诉？——关于“跳单”的法律分析

2023-05-24

案情回顾

2022年2月，从事房产中介工作的“H”先生通过公众号爆料，明星夫妇谢娜、张杰在上海购买了一套价值6000万元的房产，却涉嫌在交易时为避开上百万的中介费用而“跳单”。此事一经曝出立即在网络上引起热议。

2019年6月21日，中介霍某带谢娜和张杰等人到思南公馆看房，并向思南公馆销售人员报备了信息。当天下午1时许，谢娜及其母亲罗某等人实地看了房屋。次日，他们再次前来看房。

2019年6月21日，张杰、谢娜及谢母在上海被雅銮公司中介霍某带着看房，但因谢娜和张杰的户口不在上海，只能考虑以公司名义购房，中介公司称这也属于限购范围内，后因无法购买双方再无联系。

2019年9月，谢娜与另一家中介公司人员吃饭时得知可以用公司名义购房，12月，聘请律师委托后面这家中介公司完成了房屋买卖交易。

2022年初，谢娜买房成功这件事被最开始带着看房的中介霍先生得知，遂提出诉讼，其认为谢娜、张杰的行为属于跳单，开始在网络发文要讨回公道。

法律分析

一、何为“跳单”？

“跳单”并非严格意义上的法律概念，通常所称的“跳单”是指委托人利用中介公司独有信息而绕开中介公司直接与另一方签订买卖合同，从而减少自己应当支付的中介费用或中介公司无法获得应得报酬的行为。“跳单”一般包括以下三种形式：

第一种“全跳”：直接绕过中介跟房东签约。

第二种“半跳”：第一家带看后由后面中介帮忙谈价

第三种“隐形跳”：跳开中介利用熟人关系私下成交。

二、谢娜张杰夫妇构成“跳单”吗？

根据本案事实，系争房屋的中介模式是非独家代理，且中介公司的佣金由系争房屋的出售方支付，购房者无需支付佣金，在购房者与中介公司尚未签署居间合同前，购房者完全可以通过公众途径获悉房源信息，亦有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立。

本案中，谢娜张杰虽由雅銮公司霍某带看房，但是在看房后，谢娜张杰与雅銮公司霍某之间再无联系。对此雅銮公司霍某认为已经向谢娜提供了以公司买房的方法，而眉开眼笑公司则认为雅銮公司霍某告知谢娜以个人名义买房属于限购，以公司名义买房也属于限购，但双方均未提供相应的证据。

因此，在没有相应协议等证据证明的情况下，无法确认雅銮公司与谢娜张杰之间仅凭带看房即成立了中介合同关系，更无法确认谢娜张杰事先或事后知晓会承担带看房后另行委托其他中介的法律后果，谢娜张杰与思和中心之间亦没有“跳单”共谋的行为，故雅銮公司霍某要求认定谢娜张杰存在“跳单”共谋的主张，缺乏事实和法律依据。

三、“跳单”需要承担什么法律责任？

《中华人民共和国民法典》第九百六十三条【中介人的报酬请求权】中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

《中华人民共和国民法典》第九百六十四条【中介人必要费用请求权】中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

《中华人民共和国民法典》第九百六十五条【委托人“跳单”应支付中介报酬】委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

按照上述法律条文规定，中介人促成合同成立的，中介人有报酬请求权，无必要费用请求权；若中介人未促成合同成立的，无报酬请求权，但有必要费用请求权。谢娜张杰夫妇此次的购房行为不构成“跳单”，中介人也无权要求其支付必要报酬。