婚前个人房产的增值部分算是夫妻共同财产吗？

2022-07-29债权

作者：张妤婕

近日，律所接待了一个关于离婚财产分割的咨询，概括下来就是，一方婚前全款购买了房屋，婚后该房屋用来出租，自然增值部分和租金收入是否属于夫妻共同财产？是否需要分割？笔者借助一个裁判案例来解答这个问题：

案件详情：

原告刘某甲与被告黄某年经人介绍相识后登记结婚，婚后生育一女，双方婚后因家庭琐事产生矛盾，原告刘某甲诉至本院要求解除其与被告黄某的婚姻关系并对财产分割、子女抚养问题进行处理。法院经审理查明，原告刘某甲婚前全款购置位于A小区住房一套，贷款购置位于B小区的住房一套，均登记在自己名下。B小区的住房总价222440.00元，刘某甲在婚前支付房款170000元，婚后支付52440.00元。

法院对于房屋分割部分认定如下：

1、位于A小区的房屋属于刘某甲婚前全款购买的，房屋及其自然增值部分属于其个人财产。

至于房屋出租的租金问题，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第五条之规定，一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外应认定为夫妻共同财产。孳息是指因物或权利而产生的收益，包括天然孳息和法定孳息，租金属于法定孳息的一种，且被告未提供证据证明其对该租金的付出管理或劳务，该租金应属于原告刘某甲的个人财产。因此，对被告主张分割该部分财产的请求，本院不予支持。

2、位于B处的住房，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十条之规定，该房产应归产权登记一方（原告刘某甲）所有，但对于婚后支付的52440.00元房款的相应增值部分，可以依据婚姻法第三十九条第一款之规定由原告对被告进行补偿。但由于双方对房屋的市场价值未能达成一致意见，故对该房屋本院不做处理，双方可待房屋的市场价值确定后另行起诉分割。

律师提醒：

实践中，婚前房产分割一般存在3种情况：

1、房屋为一方婚前全款购买，房款和装修费用均为自己承担。

本案中位于A小区的房屋就是这种情况，房屋和婚后自然增值部分仍属于个人财产，不会因婚姻关系的延续就转化为夫妻共同财产；

但该类型的房屋如果用来出租，则要看另一方是否参与经营了，若参与经营了，租金收入可算作夫妻共同财产在离婚时予以分割，所谓的参与经营包括发布租赁信息、催收租金等。本案中，由于黄某年未能提供证据证明其参与经营管理，故法院没有认定为夫妻共同财产。但是对于租金是否属于夫妻共同财产，仍旧存在争议，不同的法院会有不同认定，仍需具体问题具体分析。

2、房屋为一方婚前全款购买，但装修费用为另一方所出。

对房屋装修这一行为在法律上叫做“添附”，“添附”并不会导致房屋所有权发生变更，房屋及其自然增值部分仍旧属于一方婚前财产，但是在离婚时，另一方有权要求对方返还装修费用及其增值部分的价值。

3、房屋为一方婚前贷款购买，但仅出了首付款，婚后夫妻双方一起还贷。

本案中位于B小区房屋就是这种情况，双方婚后共同还贷的款项及其对应的房屋的自然增值份额属于夫妻共同财产，离婚时，另一方有权获得相应补偿。